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北京市实施《中华人民共和国矿山安全法》办法(修正)

时间:2024-07-13 10:26:03 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9324
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北京市实施《中华人民共和国矿山安全法》办法(修正)

北京市人大常委会


北京市实施《中华人民共和国矿山安全法》办法(修正)
北京市人大常委会


(1993年11月26日北京市第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 根据1997年9月4日北京市第十届人民代表大会常务委员会第三十九次会议《关于修改〈北京市实施中华人民共和国矿山安全法办法〉的决定》修正)


第一条 为了保障矿山生产安全,防止矿山事故,保护矿山职工人身安全,促进采矿业的发展,根据《中华人民共和国矿山安全法》(以下简称《矿山安全法》)和《中华人民共和国矿山安全法实施条例》(以下简称《实施条例》),结合北京市实际情况,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事矿产资源开采活动的矿山企业、其他经济组织及个体采矿(以下统称矿山企业),必须遵守《矿山安全法》、《实施条例》和本办法。
第三条 市和区、县劳动局按照《矿山安全法》、《实施条例》的规定和市人民政府确定的职责,对本行政区域内的矿山安全工作实施统一监督。
第四条 市和区、县劳动局根据矿山安全监督工作的需要,配备有矿山安全生产专业知识和矿山安全工作经验的矿山安全监督人员。
安全监督人员凭其执法证件在所负责的范围内,有权进入矿山现场检查安全状况;有权参加矿山企业召开的有关会议,调阅有关资料,向有关人员了解情况;发现不安全因素或者隐患,有权要求立即改正或者限期改正;遇有危及安全的紧急情况,有权要求矿山企业现场指挥人员立即从
危险区内撤出作业人员。
矿山企业拒绝矿山安全监督人员现场检查或者在被检查时隐瞒事故隐患、不如实反映情况的,由市和区、县劳动局按照《矿山安全法》第四十条的规定处理。处以罚款的,罚款数额为2万元以下。
第五条 市和区、县人民政府确定的管理矿山企业的主管部门按照《矿山安全法》、《实施条例》的规定和下列职责,对本行业、本系统矿山安全工作进行管理:
(一)制定本行业、本系统矿山企业安全生产操作规程;
(二)检查、督促矿山建设工程施工、开采的作业规程和安全技术措施的制定和实施;
(三)检查、督促矿山事故隐患防范措施的制定和落实;
(四)检查、督促矿山安全技术措施专项费用的提取和使用;
(五)组织本系统的矿山抢险、救护工作。
第六条 乡、镇人民政府负责本乡、镇矿山企业安全工作的监督管理,履行下列职责:
(一)检查、督促乡、镇矿山企业贯彻执行矿山安全法律、法规;
(二)检查、督促乡、镇矿山企业对职工进行安全教育和培训;
(三)检查、督促乡、镇矿山企业矿山建设工程施工、开采的作业规程和安全技术措施的制定和实施;
(四)组织乡、镇矿山企业制定矿山事故隐患的防范措施;
(五)检查、督促乡、镇矿山企业按照规定及时、如数提取和使用安全技术措施专项费用;
(六)督促乡、镇矿山企业定期检查、维修安全检测仪器、机电设备及其防护装置;
(七)组织本乡、镇矿山安全联合抢险、救护工作;
(八)参加本乡、镇矿山事故的调查处理。
矿点较多或者以采矿收益为主的乡、镇,必须有一名乡、镇级领导主管矿山安全工作。
第七条 大型矿山企业和矿点较多的区、县人民政府管理矿山企业的主管部门,应当建立专业矿山抢险救护队,负责矿山重大安全事故的抢险救护。
第八条 矿长、矿山企业的负责人(以下统称矿长),对本矿山企业安全生产负责。
矿长必须取得安全资格证书,方可任职工作。对任用不具备安全专业知识的矿长的矿山企业,由市劳动局或者区、县劳动局责令限期改正;逾期不改正的,提请区、县以上人民政府决定责令停产,调整配备合格人员后方可恢复生产。
管理矿山企业的主管部门负责矿长的安全资格培训、考核和发证。培训内容和考核标准,会同市劳动局共同制定,颁发矿长安全资格证书必须分别报市劳动局或者区、县劳动局备案。
市和区、县劳动局监督检查矿长安全资格培训、考核和发证工作 。对不按照规定进行矿长安全资格培训、考核、 发证和备案的管理矿山企业的主管部门,责令限期改正。对直接责任人员及其主管人员,可以提请其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
第九条 矿山企业工会依法维护职工的合法权益,组织职工对矿山安全工作进行监督:
(一)发现矿山企业违反有关矿山安全的法律、法规,有权要求企业行政方面或者有关部门认真处理;
(二)矿山企业召开讨论有关安全生产的会议,应当有工会代表参加,并有权提出意见和建议;
(三)发现违章指挥,强令职工冒险作业或者生产过程中发现明显重大事故隐患和职业危害,有权要求行政方面及时解决;
(四)发现危及职工生命安全的紧急情况时,有权要求企业现场指挥人员立即组织职工撤离危险现场。
职工代表大会对企业的安全工作进行监督。矿长应当定期向职工代表大会或者职工大会报告安全工作,每年不少于一次。
乡、镇矿山企业应当建立职工安全监督组织,依照前两款规定,组织职工对矿山安全工作进行监督。
第十条 矿山职工享有以下权利:
(一)有权拒绝接受违章指挥,制止他人违章作业;
(二)对于领导人或者上级单位危害安全的决定和行为,提出批评、检举和控告;
(三)按照规定领取和使用保障安全生产所需的劳动防护用品;
(四)参加保障安全生产的技术革新活动,提出改善劳动条件的合理化建议。
矿山职工履行以下义务:
(一)遵守有关矿山安全法律、法规和企业规章制度;
(二)维护矿山安全生产设备、设施;
(三)及时报告危险情况,参加抢险救护。
第十一条 矿山企业的新建、扩建和技术改造工程的安全设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。
矿山建设工程安全设施的设计未经批准擅自施工的,由管理矿山企业的主管部门责令停止施工;拒不执行的,由管理矿山企业的主管部门提请区、县以上人民政府决定由有关行政主管部门吊销其采矿许可证和营业执照。
矿山建设工程的安全设施未经验收或者验收不合格擅自投入生产的,按照《矿山安全法》第四十三条的规定处罚。处以罚款的,罚款数额为10万元以下。
第十二条 矿山开采必须按照《矿山安全法》和《实施条例》的规定,具备保障安全生产的条件。
对不具备安全生产条件而投入生产的矿山企业,按照《矿山安全法》第四十四条和《实施条例》第五十四条的规定处理。
第十三条 矿山的建设和开采,必须遵守国家主管部门制定的矿山安全规程、行业技术规范和管理矿山企业的主管部门制定的安全生产操作规程。
矿山企业进行矿山建设工程施工、开采作业,必须制定作业规程及保障作业人员安全的技术和组织措施。在地质条件复杂或者特殊环境等情况下施工或者开采作业,必须编制专门设计,报经管理矿山企业主管部门批准。
矿山企业越界开采造成其他矿山企业伤亡事故的,应当赔偿因伤亡事故造成的经济损失,市和区、县劳动局按照有关规定给予处罚。
第十四条 矿山企业必须对职工进行安全教育、培训。新入矿的工人安全教育、培训时间,井下工人不得少于72小时,露天矿工人不得少于40小时,经考试合格后,方可上岗作业。培训期间发给生活费。调换工种和采用新工艺作业的人员必须重新培训,经考试合格后,方可上岗作业。
所有生产作业人员在职安全教育、培训的时间,每年不得少于20小时。
未对矿山职工进行安全教育、培训或者未达到规定培训时间、考试不合格上岗作业的,按照《矿山安全法》第四十条的规定处理。处以罚款的,罚款数额为4万元以下。
第十五条 矿山企业的特种作业人员必须接受专门技术培训,经考核合格取得操作资格证书后,方可上岗作业。考核发证工作按照国家和市人民政府的有关规定执行。
特种作业人员无证上岗作业的,由市和区、县劳动局责令限期改正;逾期不改正的,提请区、县以上人民政府决定停产,调整配备合格人员后,方可恢复生产。
第十六条 矿山使用的有特殊安全要求的设备、器材、防护用品和安全检测仪器,必须符合国家安全标准或者行业安全标准。对机电设备及其防护装置、安全检测仪器必须建立维修、检测制度,定期进行检查、维修和检测。
使用不符合国家安全标准或者行业安全标准的设备、器材、防护用品、安全检测仪器的,按照《矿山安全法》第四十条的规定处理。处以罚款的,罚款数额为5万元以下。
第十七条 矿山企业必须根据国家规定提取安全技术措施专项费用,用于改善矿山安全生产条件,不得挪作他用。
未按照规定提取或者使用安全技术措施专项费用的,按照《矿山安全法》第四十条的规定处理。处以罚款的,罚款数额为5万元以下。
任何单位和个人不得抽调矿山企业的安全技术措施专项费用,违反的,由市和区、县劳动局责令其限期归还,对直接责任人员及其主管人员可以提请其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
第十八条 矿山企业发生矿山事故,按照《矿山安全法》第六章、第七章的规定和市人民政府的有关规定处理。
未按照规定及时、如实报告矿山事故的,按照《矿山安全法》第四十条的规定处理。处以罚款的,罚款数额为3 万元以下。
第十九条 当事人应当自收到行政处罚决定书之日起15日内,到指定的银行缴纳罚款;到期不缴纳罚款的,每日按罚款数额的3 %加处罚款。
第二十条 对坚持矿山安全生产,防止矿山事故,参加矿山抢险救护,进行矿山安全科学技术研究等方面取得显著成绩的单位和个人,由各级人民政府及其有关主管部门或者矿山企业给予奖励。
第二十一条 矿山安全监督人员和安全管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。
第二十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定通知之日起15日内向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议;当事人也可以在接到处罚决定通知之日起15日内直接向人民法院起诉。
复议机关应当在接到复议申请之日起60日内作出复议决定。当事人对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。复议机关逾期不作出复议决定的,当事人可以在复议期满之日起15日内向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第二十三条 本办法具体应用中的问题,由北京市劳动局负责解释。
第二十四条 本办法自公布之日起施行。



1993年11月26日

关于印发《克拉玛依市促进就业再就业和职业培训奖励试行办法》的通知

新疆维吾尔自治区克拉玛依市人民政府


关于印发《克拉玛依市促进就业再就业和职业培训奖励试行办法》的通知

新克就培字〔2006〕4号


各区委、区人民政府,市政府各委、办、局,石油、石化企业,各有关单位:

现将《克拉玛依市促进就业再就业和职业培训奖励试行办法》印发给你们,请遵照执行。





二〇〇六年四月十三日







克拉玛依市促进就业再就业和职业培训

奖励试行办法



为了鼓励用人单位提供就业岗位的积极性,引导开展职业技能培训,提高从业人员的素质,促进就业再就业工作,结合我市实际,制定本办法。

一、奖励设置

1、提供就业岗位奖。

2、就业目标任务奖。

3、职业培训目标任务奖。

二、奖励对象

1、提供就业岗位奖用于奖励提供就业岗位的各类用工单位。

2、就业目标任务奖和职业培训目标任务奖用于奖励完成就业和职业培训目标任务的单位。

三、奖励标准

1、提供就业岗位奖:每提供1个岗位,招用本市大中专、技校毕业生、城镇登记失业人员,并签订1年劳动合同的,奖励100元;签订2年劳动合同的,奖励300元;签订3年以上(含3年)劳动合同的,奖励500元;提供的岗位在时效期内未实现就业的,每个岗位奖励50元(以职业介绍机构审核、公布确认的岗位为准)。岗位时效期限至少12个月,每半年可兑现提供就业岗位奖一次。

2、就业目标任务奖:完成目标任务的单位,按全市该项奖金总额除以全市实现就业总人数乘以目标任务单位实现就业人数予以奖励。未完成就业目标任务的单位不予奖励。

3、职业培训目标任务奖:完成目标任务的单位,按全市该项奖金总额除以全市职业培训总人数乘以目标任务单位职业培训人数予以奖励。未完成职业培训目标任务的单位不予奖励。

四、奖励程序

(一)提供就业岗位奖。

1、申报主体和申报办法。

(1)中央、自治区驻市单位提供的各类岗位,须经市人才劳动力交流中心审核、发布、确认后,由用工单位直接向市城乡就业和职业培训领导小组办公室申报。

(2)市辖区域内其他各类企业、社会团体提供的就业岗位,招用大专以上(含大专)的,经市人才劳动力交流中心审核、发布、确认后,代表用工单位统一向市城乡就业和职业培训领导小组办公室申报;招用中专以下(含中专)学历的,按辖区,由街道劳动保障事务所收集,经区职业介绍服务机构审核、发布、确认后,代表用工单位向市城乡就业和职业培训领导小组办公室申报。

(3)市、区政府开发的公益性岗位分别由市、区就业服务机构审核、发布、确认后,由市人事局、区人事劳动和社会保障局向市城乡就业和职业培训领导小组办公室申报。

(4)本市以外国家机关、企事业单位提供就业岗位,由市人才劳动力交流中心审核、发布、确认后,代表用工单位统一向市城乡就业和职业培训领导小组办公室申报。

用工单位提供的就业岗位原则上只能向一个公共职业介绍机构申报,不得交叉重复申报。

2、申报材料。

办理提供就业岗位奖励,用人单位需提交市、区职业介绍机构确认的岗位信息表、实现就业人员社会保险缴费证明、就业人员花名册(附劳动合同号)等凭证,并填写提供就业岗位奖励申请审批表(附后)。

3、审批程序。

市城乡就业和职业培训领导小组办公室对申请提供就业岗位奖励的资料进行审核和综合评定,提出奖励意见,报市城乡就业和职业培训领导小组领导批准后,由财政部门从就业奖励经费中统一拨付。

(二)就业和职业培训目标任务奖。

每年年底,市城乡就业和职业培训领导小组办公室组织相关人员,对下达就业和职业培训目标任务的对象进行全面考核,提出具体奖励意见,报市城乡就业和职业培训领导小组领导批准后,由财政部门从就业奖励经费中统一拨付。

五、要求

1、就业和职业培训奖励是政府用于促进就业和职业培训工作的专项奖励资金,各申请奖励的用工单位必须如实申报。

2、各用工单位申请就业岗位奖励,提供的岗位必须客观、真实、有效,并经市、区职业介绍服务机构审核确认、公开发布。提供的岗位不包括半年以内使用的季节工、小时工等临时性岗位。

3、各用工单位提供的岗位应面向社会招录,遵守“公开、公平、公正”的原则。

4、市、区职业介绍服务机构要建立岗位信息媒体发布制度,做好就业岗位统计和实现就业人数的基础台帐,督促用工单位做好就业备案工作。

5、按照《克拉玛依市企业招用人员管理办法》(新克政发[2004]59号)要求,市、区劳动保障、人事行政部门对招聘活动进行监督指导,受理招聘活动中的投诉,依法依规查处招聘活动中的违法违纪行为。审计、财政部门应加大对奖励资金的监管力度,对于违规骗取奖励的将追究其责任。

六、本试行办法由市城乡就业和职业培训领导小组办公室负责解释。

七、本试行办法自2006年1月1日起执行。




投资产权式酒店的法律问题
(盛军华律师)

一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾


产权式酒店,起源于上世纪70年代的欧美国家,开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者像购买住房一样投资置业,将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权,是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式,正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下,我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题,以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分:商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面,一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家,开发资金无法回笼;二难是自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去,便在开发经营模式上有所创新,“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划,将商业地产分割,以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理,这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险,最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系,以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中,位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金,但该市场一直没有兴旺,开发商引进美家居开办家居市场后,虽有所改善,但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比,仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少,投资者的投资面临的风险很大,纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式,在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时,如果缺乏整体的规划、有效的管理,往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性,这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,会酿成主力店不进,品牌店不跟,最后成为街头“大排档”的结局,实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系,往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日,涌金广场购物中心开业,2002年6月宣布停业,营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场,由于业主签约率低,8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法,经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前,据一些媒体消息,涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场,实行市场化运作、商场化管理,已进入招商阶段,预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出,其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了,能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营,这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,宗旨是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时,因为售后返租必须附着于租赁行为,所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道,杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔,总建筑面积2万平方米,由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者,再从各位业主手中将商铺统一租回,开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理,西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9%,返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式,房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些商业企业参与相关的工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比,这种模式具有多种优点,即能吸引投资者的关注和购买信心,又能较大程度地保证该地产的商业增值空间,更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式,开发商将整个商场分割销售给众多投资者,同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议,约定租期、租金等条款,房产开发与商业筹划一起进行,在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中,前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力,后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力,只要看到高回报就匆匆购买,已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险,让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”,为此,出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式,专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。

第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系,一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系,二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系(也有的是委托经营合同关系等)。当然,还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
(一)房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同,买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务,一定要注意产权清晰,拿到产权证,还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的,购买前要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如预售许可证、规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证,土地用途、出让年限等)等;决定购买后,仔细认真地签署《商品房买卖合同》,特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
(二)房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管理公司,根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的,以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
(三)担保法律关系
产权式酒店存在投资风险,开发商为增强吸引力,为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价,如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度,每年度收取一定的担保费用,以及一定的抵押实物,为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者(权益人)在与开发商(被保证人)签订购买合同后,可以得到一份由担保公司(保证人)出具的担保函以保障权益。在保证期间,若权益人回报率低于承诺时,权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任,并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保,以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系,成为一种“金三角关系”,使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保,可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑,在销售时承诺投资者购房后满三年的,可以以原购买价将所购房屋出售给开发商,开发商保证回购,这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后,附条件是指原价格出售,在符合这二个条件的情况下,只要投资者要求履行该约定,开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定,只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定,应属合法有效。在条件成立时,一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容,需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时,开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
(五)期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后,在房地产权证未办出之前,因各种各样的原因将所购房屋进行出售,这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”,而国务院未出台具体规定,从该法看预售房是可以再转让的,但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同(权利义务)的转让,而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让,分为两种情况:一种是预定权转让,转让性质属于预定合同的转让,按《合同法》规定应征得开发商同意;另一种是期权转让,即预售合同签署并登记备案后的期房转让,1、已付清房款的期房,转让不需要经过开发商同意;有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的,转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题,不同城市有一些不同的地方性规定,像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”,因此进行期房转让需具体问题具体处理,通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让,也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记,与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记,手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案,但终止预售合同通常要承担一定的违约责任,还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定,在期房转让过程中,买卖双方一般在合同中约定,买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款,在卖方办理出房地产权证(小产证)后,双方办理房地产权利过户手续,但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售,需通过合同(如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式)加以严格约束,保障合同当事人的利益。
(六)物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅,因为有酒店管理公司的经营,无需另行聘请物业管理公司管理,但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构,保管物业方面的资料(如竣工总平面图、设施设备的技术资料等)、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后,及时进行续约或统一意见另行招商。
此外,还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

第三部分:投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性,国家尚无产权式酒店行业专门法规,终端投资者(业主)的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题,当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同(购房、租房、担保等)的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明:
一、购房权利保障