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国务院办公厅关于加快发展高技术服务业的指导意见

时间:2024-06-17 02:50:13 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9479
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国务院办公厅关于加快发展高技术服务业的指导意见

国务院办公厅


国务院办公厅关于加快发展高技术服务业的指导意见

国办发〔2011〕58号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  为落实“十二五”规划纲要、《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》(国发〔2010〕32号)和《国务院关于加快发展服务业的若干意见》(国发〔2007〕7号)相关部署,经国务院同意,现就加快发展高技术服务业提出如下意见:
  一、充分认识加快发展高技术服务业的重要性和紧迫性
  高技术服务业是现代服务业的重要内容和高端环节,技术含量和附加值高,创新性强,发展潜力大,辐射带动作用突出。加快发展高技术服务业对于扩大内需、吸纳就业、培育壮大战略性新兴产业、促进产业结构优化升级具有重要意义。当前,国民经济各行业对高技术服务的需求日益增长,科技创新对经济社会发展的支撑作用日益体现在服务上,基于高技术和支撑科技创新的新兴服务业态不断涌现,高技术服务业呈现出良好发展势头。但我国高技术服务业尚处于发展初期,存在体制机制不健全、政策体系不完善、创新能力不足、服务品牌匮乏、国际化程度不高、高端人才短缺等突出问题,不能适应经济结构战略性调整的需要。各地区、各部门要从加快转变经济发展方式出发,把发展高技术服务业放在突出位置,加强组织领导,创新工作思路,完善体制机制,营造良好环境,推进高技术服务业快速健康发展。
  二、指导思想、基本原则和发展目标
  (一)指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,按照服务业发展改革的总体要求,重点发展高技术的延伸服务和相关科技支撑服务,加强政府引导,推动体制机制创新,培育市场需求,拓展服务领域,不断提升高技术服务业的比重和水平,推动高技术服务业做强做大。
  (二)基本原则。发展高技术服务业要坚持“分类指导、市场驱动、创新发展、开放合作”的原则。
  分类指导。根据不同领域、不同发展阶段高技术服务业实际情况,区分公共服务和市场化服务,有针对性地采取改革试点、政策扶持、规范管理等措施,着力培育服务企业,实现高技术服务业市场化发展。
  市场驱动。完善体制机制,进一步发挥市场配置资源的基础性作用,加强专业化分工,培育新兴业态,拓展市场空间,优化发展环境,促进产业集聚,实现高技术服务业规模化发展。
  创新发展。营造有利于新技术、新业务开发和推广应用的外部条件,加强技术创新、服务模式创新和管理创新,引导高技术服务业专业化发展。
  开放合作。引导高技术服务企业加强对外交流与合作,积极承接全球高端服务转移,整合利用全球创新资源,培育具有国际影响力的服务品牌,推动高技术服务业国际化发展。
  (三)发展目标。“十二五”期间,高技术服务业营业收入年均增长18%以上,到2015年,发展成为国民经济的重要增长点,对经济结构调整、发展方式转变的支撑能力明显增强;培育一批创新能力较强、服务水平较高、具有一定国际影响力的骨干企业;形成若干产业特色鲜明、比较优势突出的产业基地和创新集聚区;基本建立高技术服务产业体系、标准体系、统计体系和政策体系。到2020年,形成较为完善的高技术服务产业体系,成为服务业发展的主导力量,基本满足建设创新型国家和全面建设小康社会的需要,为经济社会可持续发展提供强有力的支撑。
  三、重点任务
  当前,要重点推进以下八个领域的高技术服务加快发展:
  (一)研发设计服务。突出研发设计服务对提升产业创新能力的关键作用,建立支撑产业结构调整的研发设计服务体系,壮大专业研发设计服务企业。支持高校和科研院所面向市场提高研发服务能力,创建特色服务平台。加强科研资源整合,发展研发服务企业,鼓励企业将可外包的研发设计业务发包给研发设计企业。引导跨国公司和海外高端人才在华设立研发服务机构。鼓励有条件的地区成立工业设计服务中心和实施示范工程,完善工业设计知识产权交易和中介服务体系,建设研发设计交易市场,打造一批具有国际竞争力的研发设计企业和知名品牌。
  (二)知识产权服务。积极发展知识产权创造、运用、保护和管理等环节的服务,加强规范管理。培育知识产权服务市场,构建服务主体多元化的知识产权服务体系。扩大知识产权基础信息资源共享范围,使各类知识产权服务主体可低成本地获得基础信息资源。创新知识产权服务模式,发展咨询、检索、分析、数据加工等基础服务,培育评估、交易、转化、托管、投融资等增值服务。提升知识产权服务机构涉外事务处理能力,打造具有国际影响力的知识产权服务企业和品牌。加强标准信息分析和相关技术咨询等标准化服务能力。
  (三)检验检测服务。推进检验检测机构市场化运营,提升专业化服务水平。充分利用现有资源,加强测试方法、测试技术等基础能力建设,发展面向设计开发、生产制造、售后服务全过程的分析、测试、检验、计量等服务,培育第三方的质量和安全检验、检测、检疫、计量、认证技术服务。加强战略性新兴产业和农业等重点行业产品质量检验检测体系建设。鼓励检验检测技术服务机构由提供单一认证型服务向提供综合检测服务延伸。
  (四)科技成果转化服务。完善科技中介体系,大力发展专业化、市场化的科技成果转化服务。发展技术交易市场,鼓励建立具备技术咨询评估、成果推介、融资担保等多种功能的技术转移服务机构。鼓励社会资本投资设立新型转化实体,发展包括创业投资、创业辅导、市场开拓等多种业务的综合性科技成果转化服务。提升科技企业孵化器、生产力促进中心和大学科技园等机构的服务能力,推动市场化运营。
  (五)信息技术服务。充分发挥现有信息网络基础设施的作用,依托宽带光纤、新一代移动通信网、下一代互联网、数字电视网等信息基础设施建设,大力发展网络信息服务和三网融合业务,着力推进网络技术和业务创新,培育基于移动互联网、云计算、物联网等新技术、新模式、新业态的信息服务。加强软件工具开发和知识库建设,提高信息系统咨询设计、集成实施、运营维护、测试评估和信息安全服务水平,面向行业应用提供系统解决方案。推动电子信息产品制造企业由单纯提供产品向提供综合解决方案和信息服务转变,完善电子信息产品售后服务。进一步增强承接软件和信息服务外包能力,着力培育有国际影响力的服务外包品牌。
  (六)数字内容服务。加强数字文化教育产品开发和公共信息资源深化利用,构建便捷、安全、低成本的数字内容服务体系。促进数字内容和信息网络技术融合创新,拓展数字影音、数字动漫、健康游戏、网络文学、数字学习等服务,大力推动数字虚拟等技术在生产经营领域的应用。进一步推进人口、地理、医疗、社保等信息资源深度开发和社会化服务。
  (七)电子商务服务。重点完善面向中小企业的电子商务服务体系,鼓励相关机构建立可信交易服务平台。加快促进集交易、电子认证、在线支付、物流、信用评估等服务于一体的第三方电子商务综合服务平台建设,培育一批骨干电子商务服务企业。
  (八)生物技术服务。大力完善生物技术服务体系,加快培育和发展新业态。重点发展创新药物及产品的临床前研究和评价服务,形成具有特色的研发外包服务体系。积极发展胚胎工程、细胞工程、分子育种等现代生物农业技术服务,加速生物技术成果在农业领域的应用。加快发展生物环保技术服务。以国家生物信息共享体系为载体,开展生物信息技术服务和国际合作。
  四、政策措施
  国务院各有关部门和地方各级人民政府要在协调落实好国家支持科技创新、高技术产业和服务业发展有关政策的同时,进一步完善高技术服务业发展环境,加强政策创新和试点示范,针对高技术服务业发展的重点领域和重点任务,制定和完善相关政策措施。
  (一)加大财税支持。积极发挥财政资金的杠杆作用,利用创业投资引导基金、科技型中小企业创新基金等资金渠道加大对高技术服务企业的支持力度,引导社会资金投向高技术服务业。鼓励有条件的地区设立高技术服务业发展专项资金。发展改革委会同有关部门组织实施高技术服务产业化专项。进一步统筹在岸和离岸高技术服务业发展。针对高技术服务业发展重点,研究完善高新技术企业认定范围,符合条件的高技术服务企业可享受相关税收优惠政策。检验检测、知识产权等高技术服务领域事业单位转制为企业的,可按规定享受有关税收优惠政策。按照增值税扩大征收范围改革总体安排,完善相关制度,解决高技术服务业发展存在的税收问题。
  (二)拓展融资渠道。完善知识产权价值评估制度和管理规定,积极推行知识产权质押等融资方式。继续推动高技术服务产业基地发行中小企业集合债和集合票据。推动各类融资担保机构按照商业原则加大对高技术服务企业提供融资担保的力度。引导社会资本设立创业投资企业,支持符合条件的高技术服务企业在境内外特别是境内创业板上市,加快推进全国性证券场外交易市场建设,拓展高技术服务企业直接融资渠道。
  (三)完善市场环境。有序开放高技术服务业市场,构建各类企业公平竞争的市场环境。在知识产权、检验检测、信息服务等领域进一步放开市场准入,对能够实行市场经营的服务要动员社会力量增加市场供给,充分发挥非公有制企业的作用。按照营利性机构与非营利性机构分开的原则,引导和推进知识产权、检验检测等领域体制机制改革,加强市场化服务。建立和完善高技术服务业技术体系、服务标准体系和职称评价体系,促进规范化发展。加快制定高技术服务业统计分类标准,完善统计方法和统计目录,加强统计调查和运行分析。加大高技术服务领域知识产权保护力度。完善价格政策,实现高技术服务企业用水、用电、用气与工业企业同质同量同价。实行有利于高技术服务业发展的土地管理政策。健全个人信息和商业数据保护规定,推广电子签名与认证应用,构建网络信任环境,保障信息安全。加强诚信体系建设,推进服务业务社会化。进一步完善高技术服务业市场法规和监管体制,规范市场秩序。
  (四)培育市场需求。在信息技术服务、生物技术服务、知识产权服务等领域开展应用示范,培育高技术服务市场需求。切实落实并完善居民小区光纤接入建设等方面技术规范和管理规定,以基础设施升级促进信息服务业务发展。加大政府采购高技术服务的力度,拓展政府采购高技术服务的领域,鼓励政府部门将可外包的信息技术服务、检验检测服务、知识产权服务等业务发包给专业服务企业,实现服务提供主体和提供方式多元化。
  (五)增强创新能力。促进服务模式创新,推动高技术服务相关业务融合发展,探索适合新型服务业态发展的市场管理方式。促进高技术服务企业技术中心建设,鼓励集成创新。推动建立各具特色的高技术服务产业创新联盟,完善以企业为主体、产学研用相结合的创新体系。加强关键共性技术和支撑工具研发,完善成果转化中试条件,整合和完善现有公共服务平台,加强必要的软件平台、仿真环境、资源信息库、公共测试平台建设。支持高技术服务企业在国内外积极获取专利权和注册商标,实施标准战略,构建专利联盟。
  (六)加强人才培养。鼓励采用合作办学、定向培养、继续教育等多种形式,创新高技术服务人才培养模式。完善高技术服务学科设置,允许部分地区高校根据产业需求自行设置高技术服务相关二级学科。鼓励高技术服务企业加大职工培训投入力度,提高职工培训费用计入企业成本的比例。加强创新型人才的引进和使用。完善技术入股、股票期权等知识资本化激励机制。健全高技术服务业人才评价体系,完善职业资格制度,加强人才科学管理。加快发展人力资源服务业,促进高技术服务业人才资源优化配置和合理流动。
  (七)深化对外合作。扩大高技术服务领域对外开放,支持承接境外高端服务业转移,完善外商投资管理制度,引导外商投资我国高技术服务业。支持高技术服务企业“走出去”,通过海外并购、联合经营、设立分支机构等方式积极开拓国际及港澳台市场,鼓励在境外设立研发机构。推动政府间投资保护协定谈判,保护高技术服务企业海外投资利益。进一步完善外汇、出入境等方面管理,提升出入境检验检疫能力,促进高技术服务贸易发展。鼓励国内企业和协会参与制定国际标准,支持高技术服务自主标准国际化。
  (八)引导集聚发展。依托优势地区,着力培育一批创新能力强、创业环境好、特色突出的高技术服务业集聚区。完善创新创业服务体系建设,促进创新资源向高技术服务业集聚区汇集。引导形成以龙头企业为核心、中小企业协同发展的高技术服务企业集群。支持建设一批高技术服务产业基地,鼓励在政策扶持、体制创新等方面积极探索、先行先试。引导和支持高技术服务企业与制造企业互动发展,依托优势产业集群,完善配套服务。
  五、加强组织落实
  发展高技术服务业是培育发展战略性新兴产业和服务业的重要任务,各地区、各部门要高度重视,切实加强组织领导,根据本指导意见的要求抓紧制定具体实施方案和落实措施,加大工作力度,确保各项任务措施落到实处。国务院有关部门要按照职能分工,加强对高技术服务业发展的协调指导,细化政策措施,创新体制机制,加强监督检查,推动我国高技术服务业又好又快发展。
                            国务院办公厅
                         二○一一年十二月十二日

论房地产楼花按揭

王璐


内容提要:90年代初以来,我国许多地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法,在房屋分期付款买卖中采用按揭担保,也称为楼花按揭贷款。它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。如今,以按揭方式买房正在成为城镇居民购买房屋的主要途径,这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。抵押人尚未取得而将来可以取得的房屋或其他地上定着物,可以设定抵押权。为将来可以取得的不动产设定抵押权,可以发挥其所具有的融通资金的担保功能。传统民法“为将来的债权设定的担保无效”的理论已经被打破,各国立法普遍承认“不动产抵押,可以为现在的、将来的、或者可以发生的债权设定抵押权”。该担保方式是借鉴香港地区法律的规定,相当于大陆法的让与担保。本文以此制度为研究对象,对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究,并在此基础上,借鉴发达国家和地区的先进经验,结合中国的具体实践,对于我国楼花按揭制度的完善提出了自己的建议和设想。
关键词:担保、让与担保、抵押、楼花、按揭、楼花按揭
楼花按揭是60年代兴起于香港,70年代被大力推行,现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初,楼花按揭传入我国,最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入,此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看,楼花按揭是一种新型房屋买卖方式;而从金融业的角度看,楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上,楼花按揭也是一种房地产担保措施,但较其他房地产抵押方式更具灵活性,因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时,由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险,作为一种资金融通方式,更需要对其加以规范。
一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能
(一)楼花按揭的概念
“楼花”一词并非我国固有,而是传自香港,乃港人所创,是香港人对预售商品房的称呼,它是指区别于现房,正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房,包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港,是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭,在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保,在当代,按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中,楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时,楼宇买卖人(购房人)以所购楼宇物业作为担保物,向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。
(二)楼花按揭的种类
在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。
1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权,连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件,例如抵押人必须具有国有土地使用权证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证等。
2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件,例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。
(三)楼花按揭的法律特征
1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家,楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产,在楼花按揭设定时,按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权,他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利,即一种所有权的“期待权”。
3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益(即楼花业权)转让给银行而设定的一种担保,担保银行债权,即其为购房人垫付的房款得到偿还。
4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现,也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。
(四)楼花按揭的功能
1、它作为一种融资购楼方式,解决了购房者资金不足的问题。
2、它作为一种商品房预售方式,也使房地产开发商大大受益。
3、它作为一种贷款方式,为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。
二、楼花按揭的性质和效力
(一)楼花按揭的性质
楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看,它在担保体系上的归属如何呢?我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为,如同普通房地产抵押,楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为,购房人与银行签订楼花按揭合同时,由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋,并没有现实存在,因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性,那么,楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢?从楼花按揭的法律特点看,其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保,是指债务人或第三人为担保债务履行的目的,将担保标的物的权利(通常是所有权)预先转移给债权人,由双方约定于债务清偿后,将担保标的物返还与债务人或第三人;于债务不履行时,债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由:1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言,它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且,实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看,它与让与担保并无区别,故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前,按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债,并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束,从而确保银行债权的实现。
(二)楼花按揭的效力
1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性,因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定,而是通过两种方式的结合体现并规定下来:一种是法律中的规定,另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港,在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款,较好地保护了当事人的利益,促进了房地产交易的稳定性。
(1)按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意,不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更,若擅自采取,该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且,当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时,为确保自己的利益,按揭贷款人有权代借款人履行,而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此,在楼花按揭中,担保债权的范围不仅包括原债权(银行所贷款)、利息、迟延利息,还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担,由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用,包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益,包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。
(2)对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前,担保标的物实际上体现在有关权属证书(如预售买卖合同)上。此时,这些权属证书一般交由贷款银行保管,贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后,依照英美和香港的作法,有关权属证书仍然留置在贷款银行受理,此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位,只要借款人如期履行,其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的,因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于,只花少量的钱即可获取房产居住或使用,解决其对房产的需求,而同时,银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权,而在于通过资金流通获取贷款利差。因此,虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此,楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。
在对楼宇的使用上,双方均有一定的约束。就按揭人而言,未经银行同意,不得擅自变更回或解除楼宇预售合同,不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产,虽然他有占有的权利,但同时他也负有保管义务。因为,按揭人的利益。所以,按揭期间,按揭人不得对楼宇施加侵害,不得实施会使担保物价值减少的行为,而且,要保管好担保物,使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为,必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言,在对内关系上,按揭期间,他仅具有担保权人的资格,必须在担保目的范围内行使其权利,在债务未届清偿期时,不得以转让第三人等手段处分楼宇,也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。
(3)按揭人对标的物的赎回请求权(还赎权)。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后,向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权,按揭权人应该将设定按揭时,转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后,按揭解除,双方的权利义务归于消灭。作为权利,在按揭过程中,只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任,他就将享有法定的还赎权,但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约,这时他仍然享有还赎权,但不是法定的还赎权,而是蘅平法上的还赎权,之所以设定蘅平法,是因为蘅平法认识到,转移物业的目的在于担保债的偿还,债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得,而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款,因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充,那么,他就得到了他有权得到的一切。”此时,按揭人如果还清到期欠款继续履约,还可以获得法定还赎权;如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清,就可以立即进行还赎,成为物业的真正所有权人。
(4)按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。
2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间(包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间)楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。
(1)按揭人依约履行还款责任的按揭期间,标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分,即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利(如质权、抵押权等)、将物抛弃、出租等的处分。
(2)按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且,由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人,除非按揭人满足担保标的所担保的债权,否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言,其担保权与留置权、质权等担保物权一样,同属排除强制执行的权利之列。
(3)按揭人破产时,按揭权人的权利。我认为,按揭人仅是法律形式上的所有人,无权直接收取按揭房产。
(4)开发商破产时,按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时,购房人无法主张所有权保护,但因为对在建房设定了按揭,此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。
三、完善我国楼花按揭制度的设想
(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题
1、特点:A、从性质上看,国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看,我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方,按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看,按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看,按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。
2、制约我国楼花按揭发展的主要因素:A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有:按揭年限短,月供款项负担重;手续繁杂,金融市场运作不正规;老习惯、旧观念的影响;消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来,银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”,属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者,点多面广,且又是分期付款,无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验,存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内,实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且,银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人,保证在购房人不还款时,开发商先替其付清,以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险,在借款人违约时其只要去催开发商就行,不必向每个小业主追债。这些问题的存在,使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态,不仅损害了消费者和银行的合法利益,也严重影响了房地产业的健康发展。
(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想
房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验,完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作:
1、完善商品房预售管理办法。
2、抓住楼花按揭本质,制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容:按揭房产的业权应该归按揭银行;明确规定按揭双方的权利义务;明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。
(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善
1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续,更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护,还使政府的税收有了保障。

大同市结合民用建筑修建防空地下室管理规定

山西省大同市人民政府


大同市结合民用建筑修建防空地下室管理规定

大同市人民政府令第47号


  《大同市结合民用建筑修建防空地下室管理规定》已经2005年2月5日市人民政府第22次常务会议审议通过,现予公布,自2005年3月1日起施行。

  
市长郭良孝

2005年2月5日





  第一条 为进一步加强结合民用建筑修建防空地下室管理工作,根据《中华人民共和国人民防空法》、《山西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》和《山西省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》,结合本市实际,制定本规定。
  第二条 在本市城市规划区和重要经济目标区修建民用建筑的,建设单位必须按国家和省有关规定依法同步配套修建战时可用于防空的地下室。
  第三条 市人民政府人民防空主管部门负责城市规划区和重要经济目标区内结合民用建筑修建防空地下室项目的审批及易地建设费的收取、使用和监督检查。
  市人民政府的发展改革、规划、建设、财政、物价、消防等有关部门应在各自职责范围内做好结合民用建筑修建防空地下室的相关工作。
  第四条 结合民用建筑修建的防空地下室,平时实行谁投资谁受益的原则。建成后的防空地下室纳入城市防空体系,平时由建设单位使用维护,战时由市人民防空主管部门统一安排使用。
  第五条 建设单位应将防空地下室建设费用列入建设项目总投资,并纳入各级基本建设投资计划。
  坚持以建为主,确因地质、地形、结构、规模和施工等原因不宜修建防空地下室的,须经市人民防空主管部门审查批准,按应建防空地下室的造价缴纳易地建设费,由人民防空主管部门统一组织易地建设人防工程。
  除国家规定的减免项目外,任何部门和个人不得批准减免易地建设费。
  第六条 结合民用建筑修建防空地下室,应当按照下列程序办理相关手续:
  (一)建设单位在民用建筑立项时,可行性研究报告应包括市人民防空主管部门出具的审核意见。
  (二)建设单位申请办理建设工程规划许可证和建设施工许可证等手续时,应出具市人民防空主管部门审核同意的防空地下室施工图设计文件或易地建设费缴纳凭证。
  未按本规定修建防空地下室或未缴纳易地建设费的,市规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证、市建设行政主管部门不予核发建设施工许可证。市有关部门不予办理相关手续,建设单位不得组织开工。
  第七条 市人民防空主管部门应将审批结合民用建筑修建防空地下室的有关文字、图纸、技术资料依法归档保存。
  第八条 建设单位未按规定同步配套修建防空地下室,或未缴纳易地建设费的,由市人民防空主管部门依法予以处罚。
  当事人逾期不履行行政处罚决定的,市人民防空主管部门可依法申请人民法院强制执行。
  第九条 市人民防空主管部门和其他有关机关的工作人员,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或有其他违法、失职行为的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十条 各县结合民用建筑修建防空地下室的管理工作,可参照本规定执行。
  第十一条 本规定由市人民政府负责解释。
  第十二条 本规定自2005年3月1日起施行。