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本溪市按比例分散安置残疾人就业办法

时间:2024-06-16 14:17:45 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9609
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本溪市按比例分散安置残疾人就业办法

辽宁省本溪市人民政府


本溪市人民政府令第54号


  《本溪市按比例分散安置残疾人就业办法》,业经1997年11月3日本溪市人民政府第147次常务会议通过,现予发布施行。

                       1997年11月17日

          本溪市按比例分散安置残疾人就业办法



  第一条 为做好按比例分散安置残疾人就业工作,保障残疾人的劳动权利,根据《中华人民共和国残疾人保障法》、《辽宁省实施〈中华人民共和国残疾人保障法〉办法》和《辽宁省按比例分散安置残疾人就业规定》,制定本办法。


  第二条 本办法所称安置就业的残疾人,是指具有我市城镇常住户口、持有《中华人民共和国残疾人证》、符合法定就业年龄、具有一定劳动能力、并有就业要求的公民。


  第三条 凡在我市行政区域内的机关、团体、企业、事业单位(以下统称单位)均须按要求安置残疾人就业,不能安置残疾人就业的应按规定缴纳残疾人就业保障金。


  第四条 市、自治县(区)政府残疾人工作协调委员会负责本辖区内各单位按比例分散安置残疾人就业有关协调和监督工作;残疾人联合会设立的残疾人劳动就业机构具体负责残疾人劳动能力评估、技术培训、就业介绍和就业保障金收缴等工作。
  各级计委、经委、财政、民政、人事、劳动、统计、银行、税务、工商等部门,应按照各自职责,配合残疾人劳动就业机构做好残疾人就业安置和就业保障金收缴工作。


  第五条 各单位应按不低于本单位在职职工(含固定工、合同工、临时工、计划外用工)总数2%的比例(含已安置、录用的)安置残疾人就业。在职职工总数不足50人的应安置1名残疾人就业。其中每安置1名盲人或二级以上肢体残疾人就业按安置2名残疾人计算。


  第六条 安置残疾人就业,由市、自治县(区)残疾人劳动就业机构介绍,录用单位应依法签订劳动合同。残疾职工转正、定级、职称评定、劳动报酬、生活福利、劳动保险等与身体健全职工享受同等待遇。各单位应加强残疾职工职业技术培训,不断提高他们的职业技能和技术水平。


  第七条 安置残疾人就业未达到规定比例的单位,其差额部分应缴纳残疾人就业保障金,每少安置1名的残疾人就业保障金按我市上一年度职工年人均工资50%缴纳。


  第八条 残疾人就业保障金,按下列规定向所在地残疾人劳动就业机构交纳。
  (一)城区市属以上单位向市残疾人劳动就业机构交纳,区属以下单位向本区残疾人劳动就业机构交纳;
  (二)自治县辖区内的所有单位向本县残疾人劳动就业机构交纳。


  第九条 每年12月20日前,各单位须将《单位安置残疾人职工年报表》报送所在地残疾人劳动就业机构。城区市属以上单位报送市残疾人劳动就业机构,区属以下单位报送本区残疾人劳动就业机构;自治县辖区内的所有单位报送本县残疾人劳动就业机构。不按时填报《单位安置残疾人职工年报表》的,按未安置残疾人职工计算。
  核定单位安置残疾人数量以劳动部门鉴证的劳动合同和残疾人证件为准。


  第十条 残疾人劳动就业机构负责审核各单位按比例安置残疾人就业情况,向未达到规定比例的单位填发《残疾人就业保障金交款通知单》。
  单位自接到交款通知单之日起30日内,按交款通知单提供的银行帐户缴纳残疾人就业保障金,或者通过银行以委托收款方式缴纳。


  第十一条 机关、团体、事业单位缴纳残疾人就业保障金从单位预算经费包干或其它收入中列支;企业缴纳残疾人就业保障金从管理费中列支。


  第十二条 残疾人就业保障金原则上不得缓交、减交或免交,缴纳确有困难的须在接到交款通知单之日起15日内凭财政、税务部门核定的单位年度财务结算或决算表,向市政府残疾人工作协调委员会提出申请,经审查批准做出书面答复后,方可缓交、减交或免交。


  第十三条 残疾人就业保障金由市、自治县(区)残疾人劳动就业机构专户储存,专款专用,纳入财政管理,接受审计监督。


  第十四条 自治县残疾人劳动就业机构每年应将收缴的残疾人就业保障金总额(不含上年结余和银行存款利息,下同)的12%、区残疾人劳动就业机构每年应将收缴的残疾人就业保障金总额的10%上交市残疾人劳动就业机构。市残疾人劳动就业机构收缴的残疾人就业保障金按省有关规定上交省残疾人劳动就业机构。


  第十五条 残疾人就业保障金的主要用途:
  (一)补贴残疾人职业技能培训经费;
  (二)有偿扶持残疾人集体就业或个体开业;
  (三)奖励安置残疾人就业有突出贡献的单位和个人。
  残疾人就业保障金的存款利息计入保障金总额。保障金年终结余结转下年使用。


  第十六条 对虚报在职职工总数、安置残疾人就业人数和不按规定比例安置残疾人就业而又拒绝缴纳残疾人就业保障金的单位,由所在地自治县(区)政府、市政府残疾人工作协调委员会给予警告或者通报批评,限期改正,责令补交应缴纳的残疾人就业保障金,逾期缴纳部分按日加收5‰的滞纳金。


  第十七条 本办法自1998年1月1日起施行。

全面促进平安建设
为突破蔡家坡战略保驾护航

王维新

蔡家坡地处陕西关中西部渭河河谷地带,这里土地肥沃,物产丰富、商贾云集,历来是陕西西部著名的工商业重镇。一九八四年省政府批准为建制镇,现为全国小城镇综合改革试点镇。蔡家坡镇面积33.4平方公里,人口100128万人,综合经济实力位居全宝鸡市乡镇前列。蔡家坡经济开发区于一九九二年设立,一九九五年三月经陕西省政府批准为省级开发区,现有入区企业90多户,规划占地面积4.6平方公里,初步形成了以汽车制造、服装纺织、医药化工、机械电子、食品工业、建筑建材为主导产业的工业格局,成为西北地区生产化纤棉布、电子设备、重型汽车、方便食品的重要基地。宝鸡市委九届四次全委会作出了“突破蔡家坡”的战略决策。岐山县委也提出了《关于加快蔡家坡新城区开发建设的意见》。突破蔡家坡既是市委、市政府着眼全市发展大局而做出的重大战略决策,也是泛蔡家坡地区广大干部群众的共同期盼。
建设“平安岐山” ,构建社会主义和谐社会,是岐山县委、县政府作出的重大部署。抓好平安建设工作,对于全面实施突破蔡家坡战略,维护稳定,优化环境,促进发展,实现兴岐富民、建设小康社会的目标有着非常重要的现实意义。笔者就全面实施平安建设,为突破蔡家坡战略提供坚实的法治保障,谈几点拙见,权作探讨。
一、平安建设与突破蔡家坡战略的关系
突破蔡家坡的整体思路是:“科学规划,扩大规模,壮大产业,完善功能,提升品位,加快发展”。根据市委九届四次会议和现场办公会议精神,蔡家坡及周边地区未来发展的总体目标为:把蔡家坡建成一个功能完善、设施配套、主业突出、生态环保的二十一世纪现代化新城区,成为宝鸡市跨越式发展的战略支撑点,工业强市的重要一极,一线两带建设中率先崛起的现代化新城市。
岐山县委、县政府提出建设“平安岐山”的工作部署,有着具体的目标要求。其总体要求是以服务经济发展“第一要务”为中心,以维护社会政治稳定和治安形式平稳为根本,继续坚持“严打”方针,大力构筑社会治安防空体系,进一步落实社会治安综合治理各项措施,努力做到社会稳定、秩序良好、人民满意。基本目标是实现“两降”(刑事发案下降和治安案件下降),“一提高”(人民群众满意率提高)。 “平安岐山”的内涵是极为丰富深刻的,涉及政治、治安、经济、法治、生活环境的各个层面。体现了坚持以人为本,全面协调可持续的科学发展观;体现了实现广大人民根本利益、求真务实的政绩观;体现了权为民所用、情为民所系、利为民所谋的群众观;体现了物质文明、精神文明、政治文明建设协调发展。
建设“平安岐山”和突破蔡家坡都是岐山县委、县政府在新形势、新任务、新要求下,与时俱进,审时度势,作出的重要战略决策。经济要发展,法治是保障。突破蔡家坡战略目标的实现,离不开良好的法治环境,必须依托平安稳定的社会治安为保障。“平安岐山”的建设对于全面实施突破蔡家坡战略目标至关重要。
二、实施“平安岐山”建设的深远意义
“平安岐山”的提出和实施与党的执政能力建设的客观要求相一致,与构建社会主义和谐社会的基本内容相一致,是岐山县委、县政府审时度势、居安思危的忧患意识和执政为民、造福人民的责任意识的具体体现。它在坚持以人为本,树立全面协调可持续发展的科学发展观的基础上,把“平安岐山”建设、构建社会主义和谐社会与发展社会主义市场经济、社会主义民主政治和社会主义先进文化统一到兴岐富民、全面建设小康社会的奋斗目标上来。它比之以往的那种传统意义上“平安”意识,更具有深远的理论和实践意义,是一种更高层次、更深内涵、更大背景的与时俱进的平安观。
三、全面促进平安建设,为突破战略营造和谐环境
1、促进政治平安,营造执政环境。
岐山的政治安定、社会稳定具有全局意义。邓小平指出:“没有安定的政治环境,什么事情都干不成。”因此,“平安岐山”首先必须是政治平安。要严厉打击“法轮功”等邪教组织,打击黑恶势力和有组织犯罪、金融领域犯罪,加强公共安全监督管理,预防处置群体性事件等。要经常研究分析社会经济生活和社会治安中的热点、难点问题,及时掌握刑事犯罪的规律特点。要提高应急处置能力,牢牢掌握维护稳定的主动权。营造平安的执政环境和安定团结的政治局面,巩固共产党长期执政地位。
2、促进经济平安,营造发展环境。
要围绕提升岐山经济整体竞争力,实现从经济大县向经济强县跨越的目标,着力整顿和规范市场经济程序,维护市场经济秩序的良性运行和发展,确保经济安全。重点打击诈骗、生产销售伪劣商品、破坏金融税收、侵犯知识产权、职务侵占、侵吞国有资产等犯罪,最大限度地减少经济犯罪造成的损失和危害。加强对经济犯罪多发易发领域安全防范工作的对策研究,建立健全经济安全防范的管理措施。依法调节各类经济关系,依法平等保护非公制经济发展,维护各类市场主体的合法权益。
3、促进文化平安,营造文明环境。
岐山是古代西周历史文化的发祥地之一,丰富而珍贵的文化遗存,构成岐山突出的人文精神优势和文化资源优势。要着力为实施兴岐富民的战略和西岐文化的弘扬与创新创造平安的环境条件。其一要严厉打击破坏、盗窃、走私文物的犯罪活动,保护文化遗产。其二是加大对文化市场、娱乐场所的管理,强化互联网安全监察工作,组织开展好打击宣扬凶杀、暴力、恐怖、迷信、淫秽、色情网站和盗版及非法出版物等“扫黄打非”活动,打击“法轮功”邪教组织及其他传播各种反动有害信息等活动。其三要加强校园及校园周边地区的治安整治,净化网络环境和校园及校园周边环境。加强对在青少年的思想品德教育和心理素质教育,遏制校园暴力事件的发生。其四是弘扬科学精神,传播科学知识,提高群众的科学素养,引导群众形成健康科学文明的生活方式,识别和抵制封建迷信及伪科学的能力,保证科学战胜迷信,知识战胜愚昧。
4、促进法治平安,营造执法环境。
建设“平安岐山”,实施依法治国方略,法治是保障。但是,法治的保障作用有赖于法治自身的安全。因此,“平安岐山”必须是法治平安,必须创造一个平安的法治运行环境。首先增强领导干部和机关工作人员、执法人员的法制观念,严格依法决策、依法治理,依法行政、依法办事,行使职责不“越位”、不“错位”、不“缺位”。其次要大力加强法制宣传教育,加强执法力度,严厉打击各种阻挠执法、暴力抗法等违法犯罪活动,创造良好的执法环境。从根本上维护法律权威,保护法治平安。
5、促进生态平安,营造人居环境。
建设“平安岐山”,构建社会主义和谐社会,坚持全面协调可持续发展的科学发展观,必须谋求环境、资源、人口与社会发展间的和谐,谋求自然环境、生态环境与社会环境的可持续发展。要牢固树立环保意识、可持续发展意识。绝不能以牺牲环境代价获取一时的经济利益,要防止那种一味追求经济的增长,而盲目上项目、上规模的掠夺式开发建设。执法机关要严厉打击各种破坏森林植被、水土资源、和污染环境等各种自然环境、生态环境的违法犯罪行为,以资源的有序和可持续利用、生态系统良性循环和人居环境的改善为目标,实现生态环境的平安和谐。
总之,我们要正确把握和处理好平安建设与突破蔡家坡发展两大战略的关系,既要注重蔡家坡地区的经济发展,又要顾全社会生活的和谐统一。在此基础上,搞好政治、治安、经济、法治、生活各个层面的工作,开拓创新,锐意进取,全面促进平安建设,为突破蔡家坡战略目标的实现保驾护航。


作者:王维新
邮编:722400
地址:陕西省岐山县检察院
电话:13992757692


论房地产楼花按揭

王璐


内容提要:90年代初以来,我国许多地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法,在房屋分期付款买卖中采用按揭担保,也称为楼花按揭贷款。它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。如今,以按揭方式买房正在成为城镇居民购买房屋的主要途径,这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。抵押人尚未取得而将来可以取得的房屋或其他地上定着物,可以设定抵押权。为将来可以取得的不动产设定抵押权,可以发挥其所具有的融通资金的担保功能。传统民法“为将来的债权设定的担保无效”的理论已经被打破,各国立法普遍承认“不动产抵押,可以为现在的、将来的、或者可以发生的债权设定抵押权”。该担保方式是借鉴香港地区法律的规定,相当于大陆法的让与担保。本文以此制度为研究对象,对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究,并在此基础上,借鉴发达国家和地区的先进经验,结合中国的具体实践,对于我国楼花按揭制度的完善提出了自己的建议和设想。
关键词:担保、让与担保、抵押、楼花、按揭、楼花按揭
楼花按揭是60年代兴起于香港,70年代被大力推行,现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初,楼花按揭传入我国,最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入,此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看,楼花按揭是一种新型房屋买卖方式;而从金融业的角度看,楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上,楼花按揭也是一种房地产担保措施,但较其他房地产抵押方式更具灵活性,因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时,由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险,作为一种资金融通方式,更需要对其加以规范。
一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能
(一)楼花按揭的概念
“楼花”一词并非我国固有,而是传自香港,乃港人所创,是香港人对预售商品房的称呼,它是指区别于现房,正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房,包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港,是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭,在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保,在当代,按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中,楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时,楼宇买卖人(购房人)以所购楼宇物业作为担保物,向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。
(二)楼花按揭的种类
在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。
1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权,连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件,例如抵押人必须具有国有土地使用权证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证等。
2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件,例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。
(三)楼花按揭的法律特征
1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家,楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产,在楼花按揭设定时,按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权,他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利,即一种所有权的“期待权”。
3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益(即楼花业权)转让给银行而设定的一种担保,担保银行债权,即其为购房人垫付的房款得到偿还。
4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现,也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。
(四)楼花按揭的功能
1、它作为一种融资购楼方式,解决了购房者资金不足的问题。
2、它作为一种商品房预售方式,也使房地产开发商大大受益。
3、它作为一种贷款方式,为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。
二、楼花按揭的性质和效力
(一)楼花按揭的性质
楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看,它在担保体系上的归属如何呢?我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为,如同普通房地产抵押,楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为,购房人与银行签订楼花按揭合同时,由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋,并没有现实存在,因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性,那么,楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢?从楼花按揭的法律特点看,其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保,是指债务人或第三人为担保债务履行的目的,将担保标的物的权利(通常是所有权)预先转移给债权人,由双方约定于债务清偿后,将担保标的物返还与债务人或第三人;于债务不履行时,债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由:1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言,它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且,实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看,它与让与担保并无区别,故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前,按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债,并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束,从而确保银行债权的实现。
(二)楼花按揭的效力
1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性,因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定,而是通过两种方式的结合体现并规定下来:一种是法律中的规定,另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港,在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款,较好地保护了当事人的利益,促进了房地产交易的稳定性。
(1)按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意,不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更,若擅自采取,该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且,当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时,为确保自己的利益,按揭贷款人有权代借款人履行,而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此,在楼花按揭中,担保债权的范围不仅包括原债权(银行所贷款)、利息、迟延利息,还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担,由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用,包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益,包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。
(2)对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前,担保标的物实际上体现在有关权属证书(如预售买卖合同)上。此时,这些权属证书一般交由贷款银行保管,贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后,依照英美和香港的作法,有关权属证书仍然留置在贷款银行受理,此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位,只要借款人如期履行,其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的,因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于,只花少量的钱即可获取房产居住或使用,解决其对房产的需求,而同时,银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权,而在于通过资金流通获取贷款利差。因此,虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此,楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。
在对楼宇的使用上,双方均有一定的约束。就按揭人而言,未经银行同意,不得擅自变更回或解除楼宇预售合同,不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产,虽然他有占有的权利,但同时他也负有保管义务。因为,按揭人的利益。所以,按揭期间,按揭人不得对楼宇施加侵害,不得实施会使担保物价值减少的行为,而且,要保管好担保物,使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为,必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言,在对内关系上,按揭期间,他仅具有担保权人的资格,必须在担保目的范围内行使其权利,在债务未届清偿期时,不得以转让第三人等手段处分楼宇,也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。
(3)按揭人对标的物的赎回请求权(还赎权)。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后,向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权,按揭权人应该将设定按揭时,转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后,按揭解除,双方的权利义务归于消灭。作为权利,在按揭过程中,只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任,他就将享有法定的还赎权,但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约,这时他仍然享有还赎权,但不是法定的还赎权,而是蘅平法上的还赎权,之所以设定蘅平法,是因为蘅平法认识到,转移物业的目的在于担保债的偿还,债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得,而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款,因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充,那么,他就得到了他有权得到的一切。”此时,按揭人如果还清到期欠款继续履约,还可以获得法定还赎权;如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清,就可以立即进行还赎,成为物业的真正所有权人。
(4)按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。
2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间(包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间)楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。
(1)按揭人依约履行还款责任的按揭期间,标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分,即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利(如质权、抵押权等)、将物抛弃、出租等的处分。
(2)按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且,由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人,除非按揭人满足担保标的所担保的债权,否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言,其担保权与留置权、质权等担保物权一样,同属排除强制执行的权利之列。
(3)按揭人破产时,按揭权人的权利。我认为,按揭人仅是法律形式上的所有人,无权直接收取按揭房产。
(4)开发商破产时,按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时,购房人无法主张所有权保护,但因为对在建房设定了按揭,此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。
三、完善我国楼花按揭制度的设想
(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题
1、特点:A、从性质上看,国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看,我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方,按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看,按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看,按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。
2、制约我国楼花按揭发展的主要因素:A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有:按揭年限短,月供款项负担重;手续繁杂,金融市场运作不正规;老习惯、旧观念的影响;消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来,银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”,属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者,点多面广,且又是分期付款,无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验,存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内,实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且,银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人,保证在购房人不还款时,开发商先替其付清,以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险,在借款人违约时其只要去催开发商就行,不必向每个小业主追债。这些问题的存在,使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态,不仅损害了消费者和银行的合法利益,也严重影响了房地产业的健康发展。
(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想
房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验,完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作:
1、完善商品房预售管理办法。
2、抓住楼花按揭本质,制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容:按揭房产的业权应该归按揭银行;明确规定按揭双方的权利义务;明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。
(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善
1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续,更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护,还使政府的税收有了保障。