城市旧村改造问题探析

■ 朱士利

【内容提要】随着我国城市化建设步伐的加快，城市城郊农村旧村改造所带来的问题日益凸现，因旧村改造涉及城市多方面的问题，给城市房地产市场及城市发展规划带来不可估量的影响，已成为政府十分棘手的问题，本文基于该前提，在分析城市旧村改造相关问题的基础上，在以法律解决途径方面提出若干参考性意见。
【关键词】旧村改造 城市旧村改造 野楼盘
一、城市旧村改造的基本概念
（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别
城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。
（二）城市旧村改造的基本概念
本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。
基于城市旧村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。
二、城市旧村改造违规开发建设的原动力
基于城市旧村改造的上述特点，城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。
三、违规城市旧村改造存在的实际问题
违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：
（一）背离城市整体规划，乱开发建设
基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。
（二）无规则建设影响大型项目规划
城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。
（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题
因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？……到时处理起来将会非常棘手。
四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果
（一）户籍改革和社区化推进
将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。但是，这种方式在实践中难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力，基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。
（二）联合执法检查、查封非法售楼处
面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常遇到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。
（三）杀一儆百，强行拆除建成或在建楼盘
对于顶风而上的违规城市旧村改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施，以起到杀一儆百的效果，遏制违规城市旧村改造。但是，时间一长，被拆除的楼盘又建了起来，而且又有新的楼盘不断的开工建设，而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的，在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。
（四）舆论宣传，扼住购买群体
鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度，主要靠对外销售给其他购买群体获利，政府部门在购买群体中进行舆论宣传，扼住购买群体，以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下，仍然有络绎不绝的野楼盘购买者，舆论宣传实是难以凑效。
五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则
本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：
（一）预先处理原则
政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。
（二）避免损失原则
尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的强制拆除行为的发生，避免社会财富的浪费。
（三）市场机制原则
一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。
（四）保持稳定原则
政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面，避免发生大规模的拆除行为，以保持稳定为原则，逐步将问题处理完毕。
六、城市旧村改造问题的法律解决途径
城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。
政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的，对于正常的房地产开发是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。
基于前述分析，本人认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：
（一）程序变通
根据我国《土地管理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通，以便于实际执行。
（二）规划前置
在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。
（三）登记制度
国家人口和计划生育委员会


国家人口计生委政法司课题研究管理规定（试行）


　　为规范课题研究工作,提高人口和计划生育政策法规和流动人口计生工作理论研究水平,为科学决策服务，更好地发挥课题成果指导工作实践的作用,特制定本规定。

　　一、总则

　　1、课题研究必须以科学发展观为指导，坚持理论联系实际、实事求是的原则，鼓励理论创新。

　　2、以当前实际工作中遇到的重大理论问题和实际问题作为研究重点，以完善政策法规和流动人口计生工作为目标，积极研究人口计生法律法规体系、人口和计划生育重大政策、利益导向政策体系及流动人口工作重点难点问题，为统筹解决人口问题提供理论支撑和智力支持。

　　3、课题选题必须立足业务工作，必须是当前工作中亟需解决或具有前瞻性的实务或理论问题。

　　二、课题申报、受理和批准

　　4、课题选题范围或方向由司内各处室根据工作需要草拟，主要包括研究背景、研究内容、研究目的、研究重点和要解决的主要问题，报司长审核后确定。

　　5、选题确定后，按政府采购有关规定，超过规定数额的，应采取公开招标形式，择优立项；规定数额以内的，由课题负责处室组织选定课题承办单位（机构），对保密性课题研究，应与课题承办单位（机构）书面约定保密事项，也可直接指定对口研究机构承办。国家人口专家委员会成员同等条件下，享有课题优先承担权。

　　6、课题限时申报，自选题下发或公布之日起2个月内申报。申报时，申报者须同时提交所在单位的审批意见。　

　　7、课题联系人组织相关专家对申报材料进行评议。审批通过的课题由申报单位或个人填写《国家人口计生委政法司课题研究项目书》（以下简称项目书，见附件），并与政法司签订课题研究协议书。

　　8、课题申报的评议标准：课题组负责人及成员整体力量较强，对课题有一定的研究基础，即有一定数量的相关研究成果和一定的资料准备或从事过相关课题研究；立论充足，论证合理，具有新颖研究视角，研究思路清晰，研究方法、步骤科学可行，研究产出明确；申请经费合理。

　　9、研究经费在10万元（含）以下的课题，报司领导批准；研究经费在10万元以上的课题，按《人口计生委预算资金管理办法（试行）》的有关规定报批。

　　三、课题组织管理

　　10、课题由政法司相关处室组织实施，相关处室指定1－2名工作人员作为联系人，负责课题研究中的协调与日常管理工作。

　　11、课题联系人对课题项目进行跟踪管理和监督，组织对课题研究进展情况进行定期或不定期阶段性评估。

　　12、课题联系人应注意保存研究资料，做好课题建档工作。

　　13、课题承担者应根据课题研究项目书确定的实施步骤，向课题委托方提交课题研究阶段性小结报告（包括阶段研究成果、实施进展状况、下阶段实施具体计划等）。重大课题还应提交中期评估报告。

　　14、课题承担者应做好课题的保密工作并维护课题研究的严肃性，对项目书确定的研究目的、研究内容、研究方法、实施步骤不能随意改变，如需作重大变更，须书面报告，经分管司领导同意后方可进行。

　　15、因故未能按实施计划开展研究或未能按期结题的课题项目，课题承担者必须书面说明延期原因，凡无正当理由的，课题联系人可提请负责处室集体讨论研究，并报司领导同意后，追缴划拨的资金，终止承担者的课题研究。

　　四、课题验收及成果应用

　　16、课题通过验收方可结题。

　　17、验收时，课题承担者需提交课题研究成果，包括总结报告、研究著作、论文、反映研究过程的主要资料等。

　　18、课题联系人组织有关专家按照项目书的质量要求对课题成果进行评议验收。对验收不合格的课题，由课题承担者及时补正，或予以撤项，并追回划拨资金。

　　19、课题承担者未完成研究课题的，下一年度不得再申报司内其他课题。

　　20、课题总结报告、调研报告、研究论文及其他成果归政法司所有，非经许可，课题承担者不得擅自公开发表。

　　21、政法司根据需要向委领导、国务院报送相关研究报告，不定期出版、编印课题研究成果。

　　五、课题经费管理

　　22、课题所需经费在选题时由负责处室做好经费预算，课题承担者研究费用从政法司课题研究专项经费中列支。

　　23、经费使用必须符合国家人口计生委及政法司有关财务制度，遵循专款专用原则，课题负责处室、联系人及承担者不得以任何理由和方式截留、挤占和挪用课题经费。

　　24、课题经费的具体数额由负责处室根据课题规模、课题内容、预期成果等在项目书中明确，实行一次核定，分期拨付的原则。开题后预拨的经费不得超过总预算的70％，剩余部分作为预留，验收结题后拨付。验收不合格的，停止拨付。

　　25、经费拨付按《人口计生委预算资金管理办法（试行）》的规定程序报批。

　　26、课题经费使用由课题承担的负责人具体掌握，主要用于资料费、印刷费、材料费、咨询费、劳务费、调研费、差旅费、会议费、课题申报、评审、验收等，经费开支标准按财政法规及有关规定执行。

　　27、课题研究完成后，承担者应以书面形式报告经费使用情况，交司内负责处室备案。

　　本规定自2008年7月5日起实施。